240.000 Wohnungen im Fokus: Wie die Vergesellschaftung in Berlin rechtlich funktioniert
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Die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände stützt sich auf einen bisher ungenutzten Artikel des Grundgesetzes.
Knapp 60 Prozent der Berliner Wählerinnen und Wähler stimmten für die Überführung von rund 240.000 Wohnungen in Gemeineigentum, während die Mieten in der Hauptstadt seit 2016 um durchschnittlich 70 Prozent geklettert sind. Im Zentrum dieser Debatte steht die Vergesellschaftung von Wohnungen großer Konzerne mit mehr als 3.000 Einheiten – gestützt auf eine Rechtsnorm, die in der bundesdeutschen Geschichte noch nie angewendet wurde.
Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ und die Berliner Linke wollen Mietshäuser dem freien Markt entziehen und einer neu zu gründenden öffentlichen Einrichtung übergeben. Doch das Vorhaben bewegt sich auf juristischem Neuland und wirft fundamentale Fragen des Verfassungsrechts auf.
Artikel 15 statt Enteignung: Der entscheidende juristische Unterschied
Im alltäglichen Sprachgebrauch wird die Initiative oft als Enteignungsbewegung bezeichnet, juristisch greift der Plan jedoch tiefer. Während klassische Enteignungen nach Artikel 14 Grundgesetz gezielt einzelne Grundstücke für konkrete Infrastrukturprojekte wie Autobahnen oder Deiche betreffen, regelt Artikel 15 Grundgesetz die Vergesellschaftung ganzer Wirtschaftsbereiche.
Die Mütter und Väter des Grundgesetzes schufen diesen Artikel 1948/1949 als bewussten Kompromiss zwischen bürgerlichen Kräften und der Sozialdemokratie. Er sollte als Instrument gegen übermäßige private Wirtschaftsmacht dienen und künftigen Generationen ermöglichen, demokratisch über die Wirtschaftsordnung und eine gemeinwirtschaftliche Verwaltung von Grund und Boden zu entscheiden.
| Kriterium | Rechtliche Einordnung |
|---|---|
| Artikel 14 GG (Enteignung) | Zugriff auf konkrete Einzelobjekte zur Realisierung öffentlicher Infrastruktur wie Straßen oder Hochwasserschutz. |
| Artikel 15 GG (Vergesellschaftung) | Überführung ganzer Wirtschaftsgüter und Bestände in Gemeineigentum zur dauerhaften Bewirtschaftung für das Allgemeinwohl. |
Milliardenfrage Entschädigung: Marktpreis oder Gemeinwohl-Rabatt?
Ein zentraler Streitpunkt betrifft die finanzielle Abfindung der betroffenen Immobilienkonzerne. Müsste das Land Berlin die Entschädigung nach dem aktuellen Verkehrswert berechnen, entstünden Kosten von bis zu 36 Milliarden Euro.
Die vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission aus namhaften Verfassungsrechtlern kam jedoch mehrheitlich zu dem Schluss, dass die Entschädigungssumme deutlich unter dem Marktwert liegen darf. Der Gesetzesentwurf der Initiative sieht vor, den Konzernen lediglich 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts zu erstatten.
Finanziert werden soll dieser Betrag über einen Zeitraum von 100 Jahren ausschließlich aus den laufenden Mieteinnahmen der übernommenen Wohnungen, um neue Landesschulden zu verhindern.
Rechtliche Gegenpositionen und EU-Recht
Nicht alle Juristen teilen diesen optimistischen Ausblick auf die Machbarkeit des Projekts. Kritische Gutachten stellen die Zuständigkeit des Landes infrage und sehen verfassungsrechtliche wie europarechtliche Hürden.
„Für eine Vergesellschaftung von Wohnraum in diesem Ausmaß wäre das Land Berlin nicht zuständig. Sie wäre außerdem unverhältnismäßig und würde gegen Europarecht verstoßen.“
Rechtswissenschaftler Ulrich Battis betonte in einer Stellungnahme für den Verein „Neue Wege Berlin“, dass ein derart massiver Markteingriff europarechtlichen Vorgaben widersprechen könnte. Befürworter halten dagegen, dass es kein milderes und gleichermaßen wirksames Mittel gebe, um den rasanten Anstieg der Wohnkosten verlässlich einzudämmen.
Der Konflikt zwischen Bund und Bundesland
Auf Bundesebene wächst der politische Widerstand gegen das Berliner Vorhaben. Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung fasste den Beschluss, Vergesellschaftungen von Mietwohnungen auf Länderebene zu unterbinden, da solche Eingriffe den privaten Wohnungsbau gefährden könnten. Bundeskanzler Friedrich Merz treibt ein entsprechendes Gesetzesvorhaben voran.
Ob ein solches Bundesgesetz rechtlich Bestand hätte, ist stark umstritten. Das Vorhaben berührt zentrale Grundsätze der Gesetzgebungskompetenz:
- Konkurrierende Gesetzgebung: Bundesländer dürfen eigene Gesetze erlassen, solange der Bund das jeweilige Sachgebiet nicht abschließend geregelt hat.
- Verbot von Verhinderungsgesetzen: Nach Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist ein Bundesgesetz verfassungswidrig, wenn es ausschließlich darauf abzielt, Landesinitiativen zu blockieren.
- Einheitlichkeitsklausel: Ein Eingriff des Bundes erfordert den Nachweis, dass nur so gleichwertige Lebensverhältnisse oder die Rechts- und Wirtschaftseinheit gewahrt werden können.
Am Ende wird voraussichtlich das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe darüber entscheiden müssen, wie weit die Befugnisse der Länder bei der Regulierung des Wohnungsmarktes tatsächlich reichen.
💡 Die rechtliche Auseinandersetzung um Artikel 15 des Grundgesetzes markiert einen historischen Präzedenzfall für die Wohnungspolitik in ganz Deutschland.
🔍 Ob das Modell tatsächlich umgesetzt werden kann oder an verfassungsrechtlichen Vorgaben scheitert, bleibt bis zu einer letztinstanzlichen Klärung offen.
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